第二轮两集中土拍关键词——稳妥

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截止发稿前，22城第二轮两集中土拍共10座城市已经公示第二轮土地信息。

坊间流传8月10日自然资源部已经召开了关于土拍的闭门会议，深圳、青岛、杭州等多城二批次集中供地已中止出让，多城土拍调整规则。

8月10日，天津二轮土拍市场根据闭门会议做出了相关调整。

下面分析师将带大家从各城市的供应、成交情况，来回顾一下二轮土拍市场情况，发生了什么变化？各城市相关操作有何影响？

 01 

22城首轮两集中于6月底在武汉收尾，二轮两集中于6月17日在长春拉开帷幕。

截止8月19日，长春、厦门、无锡三个城市已经结束第二轮两集中土拍，沈阳、天津、福州、济南将在8月底、9月初陆续展开二轮两集中拍地，深圳、青岛、杭州等三城市已公示土拍信息，但目前都陆续撤回了。

在已公示首批土地出让信息的10个城市中，天津首批土地出让信息公示时间是第五位，又是深夜出公示信息，虽有延迟，但相对来说仍是比较早的，首轮土拍公示信息时间也是第四位。

天津两集中首批公示的地块总建筑面积为606万㎡，在已经公示的10个城市中，位列第三位，仅次于长春和沈阳。

总的来看，在量上来说，天津二批次供应量算是比较高的，房企可挑选的也很多。

从供地保证金来看，深圳、苏州、杭州三城市多地块保证金明显上调，天津土地保证金方面大体保持持平。

对比一、二轮土拍已公示信息的城市，相对2020全年成交情况，长春、深圳、天津、沈阳仍然处于高供应状态。

由于首轮两集中供应相对短缺，深圳、厦门、沈阳、青岛等四个城市二轮供地发力，杭州、济南、天津、苏州等四个城市二轮供应相对缩量。

对于天津来说，二轮两集中对于供地方又是一次挑战，而房企方面则相对舒适，雨露均沾，可选择较多，防止扎堆高溢价。

 02 

仅从长春、厦门、无锡等三个城市二轮两集中土拍成交情况来看，市场热度均有下降。

溢价率均有所下降，流拍及停牌宗数有所上扬。其主要原因是政策调控。

坊传8月10号，闭门会议主要讨论了五个问题，也是天津“补丁”调整的主要方向。

1、土地竞买方必须要有房地产开发资质

此前杭州等城市已经有类似的规定，目的减少其他非开发类企业参与住宅用地炒作的现象，也减少了房企借联合开发抬高拿地杠杆的行为。

2、竞买方必须有自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利

首轮两集中时，成都等城市已经有类似的规定，目的是剔除市场风险。而杭州也有类似的规定，竞品质里面有“房企资信”和“品质承诺”两部分组成，房企资信有六大评分项，包括负债率、近三年开发总面积、信用等级、开发资质等级、百强排名、建筑奖项等。

3、土地竞买方应当承诺资金来源为自有资金

购地资金的来源审查更加趋严。

4、单宗住宅用地溢价率不得超高15%

严格控制城市楼面地价新高。既要控制地价，也要控制溢价率，环环相扣、共促地价稳定。这也是天津二轮土拍补丁的主要内容之一。

5、在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人

在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，配建看似变相降低房企拿地成本，但实际成本和负担并没有降低。所以这一条某种程度上是惠及或利好房企的。

取消了“价高者得”的模式，确实具有非常大的影响力。这也是天津二轮土拍补丁的主要内容之一。

对于房企来说，未来要不断研究竞品质的新规则，尤其是要学习北京的模式。二轮土拍中天津尚未有此政策推出，不过从目前市区及滨海的项目来看，近两年高端项目、品质项目产品特点总能让人眼前一亮。

 03 

 “控地价”将成为土地侧调控的主力方向，控地价、稳房价、保品质。中止出让的城市将向稳定实际地价转变，包括降低溢价、修改竞拍方式、加强房企资格审查等，这也是天津8月10号调控的主要方向。

供地政策的调整对房企而言的确是一大利好。土地侧调控由“控地价”向“控实际地价”转变，意味着这些热点城市实际地价将会保持平稳，在一定层面上降低了房企拿地成本，使得之前以“竞配建”等方式压缩的利润空间得到一定的释放。而竞品质上，未来房企更需要修炼建筑品质和管理能力等内功。

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